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对比Condo、Co-op和Apartment,美国公寓类型一文看明白!

纽约置业信息平台2018-05-15 14:02:31


 
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Condo 这个词,它全称是 Condominium,在外国的华人习惯读成“康斗”。早期的 Condo 主要是在市中心区开发的低密度住宅区,这个概念是从波多黎各引入的,但是很快 Condo 开发就集中在郊区的、密度比较高的、面积庞大的新住宅区了。


现在美国郊区大量的住宅区中,Condo 社区占了很大比例。它到底是公寓呢还是连排别墅?相对房地产、住宅发育得很成熟的美国,我们的房地产在术语方面还是没有标准化,细分得也粗糙。


Condo 常见于两个地方,一个是美国,一个是加拿大的大部分省份。界定意义是“多人共同对其有拥有产权的房地产项目,在这些项目中,部分产权是多人拥有、部分产权是个人拥有”。其实,在英语口语中,所谓 Condo 主要还是描述公寓式住宅单位,Condo 就是产权所有,而不太集中在建筑类型这个定义上。


 Condo 和 Co-op 的区别 


Condo 一般被翻译成共有公寓,Co-op 被翻译成合作公寓。两者从外表上无法判断,决定两者差异的关键在于产权的所有——Condo 拥有产权,Co-op 只有股权;海外投资客大多喜欢投资Condo,出租不受限制;而 Co-op 在出租上有一定限制,并且在购买程序上相对繁琐,需经过管理委员会的严格面试。



共有公寓 (Condo) 是一种拥有产权的房产。通过签订买卖合同,共有公寓的业主对公寓及一定比例的大楼公共区域拥有产权。通常情况下,共有公寓的转租限制比较宽松,也允许外国人购买。因此,投资者和外国买家应当更多地关注共有公寓。共有公寓的业主需要向城市缴纳房产税,并向公寓委员会缴纳公共管理费。


买家可以通过贷款购买共有公寓,大多数情况下,美国居民只需首付二成,外国公民只需首付五成就能获得银行贷款。限制少、首付低以及容易贷款都增强了共有公寓的市场流通性。但由于房源紧缺(共有公寓仅占纽约市房屋存量的25%),加上需求巨大和良好的市场流通性,因此共有公寓通常比合作公寓贵。



如果您拥有一间合作公寓 (Co-op),您并不拥有居住单位,您拥有的只是合作公寓公司的股份。这一股份只给了您独占居住空间的权利,但是没有给您拥有它的权利。因此,作为合作成员,您无需缴纳房地产税,因为建筑将作为一个整体纳税。每一户每月向公司付费,其中就包括了地税和管理费。合作公寓在筛选潜在买者时会更加严格,只有通过住户委员董事会的面试才能入住。


一般 Co-op 的买家须先经通过“管委会”的面试,在个人财务背景等各项指标通过后才能进行买卖,外国人的审批难以通过。因此,由于 Co-op 对于中国买家来说,操作起来非常麻烦,所以建议您慎重考虑。



总结下共有公寓 (Condo) 和合作公寓 (Co-op) 的区别吧!


合作公寓:

  • Co-op是由一个股份公司所拥有的公寓。业主购买到的并不是公寓某个单位的产权,他们实际上是拥有了这个公司的股份,并且拥有这个公司给予的长期的“租赁使用权”。


  • 购买Co-op的股东根据其股份的多少支付公寓的房地产税,物业维护费等持有成本。


  • 股东拥有的公寓大小和楼层由其股份的数额决定的。


  • 合作公寓的购买者需通过Co-op董事会审批(一般情况下外国人的购买申请不会被通过)


  • 大多数Co-op要求股份持有人把co-op作为他们的主要居所,然而它也允许一到两年的转租,但是承租人必须提交正式的申请并且通过董事会的面试。

 

共有公寓:

 

  • Condo购买的是特定公寓的独立产权


  • 业主需要承担公寓每年的房地产税及物业管理费


  • 购买者需要向管理委员会提交申请,并且向他们公开自己的财务状况。其通过申请的时间比Co-ops短,此外, Condo一般都允许外国人购买


  • 将自己购买的Condo租赁出去非常方便,没有Co-ops那么多限制。


在纽约这个独特的市场上,因为历史渊源,80%的公寓为Co-op,外国人能够投资的公寓Condo仅占市场的20%。在这个全世界富甲名流聚集的城市,拥有一套Condo是身份、地位以及财力的象征。因此,纽约的Condo一直以来受到了全球贵族、富豪们的追捧。



 Condo 和 Apartment 的区别 


Apartment 和 Condo 外观类似,都有点像国内的小区,就像维基百科上说的,仅凭外观很难分辨出来。不过大门口的牌子一般都会写明自己是 Apartment 还是 Condo。



Apartment 是出租公寓,整个物业的产权属于某个公司,然后这个公司再把各个单元出租给不同的租客。租客除了每月付给这个公司租金之外,可能还要付给这个公司垃圾清理、物业管理等费用,普通的一般是每月30到50。一般来说,租客要自己承担自己的水、电、煤气、网络、有线电视等费用,但是也有一些专门针对学生和年轻人的公寓,可能会水电网全包,但是租金也相应的会贵一些。



大多数公寓管理公司还会要求租客购买租房保险,万一有火灾等意外发生,可以让保险公司赔偿一定的损失,一般的租房保险大概每月10到20。如果单元内的中央空调、热水器、上下水管道、电路等发生了故障,一般由公寓管理公司负责维修。公寓楼外面的卫生清扫、绿化养护、路面维护等等费用,也由公寓管理公司承担。此外,有些公寓对入住人数、能否养宠物都有比较严格的规定。由于产权是公寓管理公司的,所以是由公寓公司负责房产税。有些公寓还有健身房和游泳池等公共设施供租客免费使用。



Condo 是出售公寓,物业的产权某种意义上属于购买了 Condo 单元的全体业主,每个单独的业主拥有自己单元的产权,但是不拥有土地的产权。确切的说,Condo 的业主拥有的是自己单元内部的空间,这有点像国内的商品房。大多数 Condo 都有业主委员会 (HOA)。业主每月或者每年要交给业主委员会一定的管理费用,这些钱主要用于整个 Condo 小区公共区域的卫生清洁、绿化养护、路面维护等等,这个费用普通的 Condo 大概每月$200,有些 Condo 可能这个费用还包括了水费。


一般在购买 Condo 的时候,都会有法律文件写明业主拥有哪些设备、需要为哪些设备的维护费用负责。一般来说,单元内部的热水器、空调如果坏了,可能需要业主自己承担维修费用,当然这视情况而定,一切以买房时候的法律文件为依据。由于业主拥有自己单元的产权,所以要自己承担房产税,普通的 Condo 大概每月$100-$200。


简单做一个比较,每个月的大致费用:


  • Apartment 费用 = 租金 + 物业费 + 保险 +(水电煤网络等)

  • Condo 费用 =(房贷)+ 物业费 + 保险 + 房产税 + 水电煤网络等 + 各种维修维护费用


当然,最根本的区别还是 Condo 是属于你的,将来不想住了,你可以把它再卖给别人。一般来说,经过业主委员会批准之后,你也可以再租给别人。但是这个视情况而定,不同的 Condo 有不同的规定。




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